24 Мая "Интеко" создала инновационную методику обустройства детских площадок
Подробнее
14 Апреля Программа «Эксклюзивное интервью» с Александром Николаевым
Подробнее
9 Марта Застройщик предложил ввести "инвестиционный налоговый вычет"
Подробнее
18 Февраля "Интеко" построит 110 тысяч квадратных метров жилья в центре Москвы
Подробнее
Все новости

Интервью президента "ИНТЕКО" Александра Николаева "Интерфаксу"

На фоне текущих трендов нельзя строить долгосрочные оптимистичные прогнозы — Александр Николаев

В условиях ограничений мы с высокой вероятностью проживем минимум до середины следующего года, уверен президент "ИНТЕКО"

Москва. 15 декабря. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ — Жилищное строительство – это важнейший сегмент российской экономики, который регулирует исключительно рынок. Он существует абсолютно в рыночной системе координат. Но в ситуации, в которой оказалась отрасль в этом году, необходимо искать защитные механизмы, которые позволили бы не просто работать, а создавать будущий задел. Для этого нужны не только бюджетные подпитки, уверен президент "ИНТЕКО" Александр Николаев.

В этом году все разговоры так или иначе вертятся вокруг пандемии. Если бы ее не случилось, год был бы не тяжелым для строителей?

История не терпит сослагательных наклонений, поэтому мне сложно рассуждать на тему, как могло бы быть… Год был, прежде всего, интересным. Несмотря на то, что любой кризис – в определенной степени – уникален, каждый из них – это стимул для изменений. Любое кризисное явление является катализатором, демонстрирующим, насколько модель работы конкретной компании, если, конечно, она была успешной до начала соответствующего кризиса, позволит ей при прочих равных эффективно и хорошо развиваться вовремя и – что более важно – после кризиса. Поэтому я бы сказал, что год был не столько тяжелым, сколько насыщенным обилием новых вызовов и выборов, ими диктуемых. Так что в целом то, что с нами произошло, скорей позитивно, чем негативно. Но с одной важной оговоркой – есть один факт, который неоспоримо является исключительно негативным – это то, кто много людей заболело, страдало, и сколько жизней унесла эта болезнь.

Про рынок новостроек и ковид. Какие изменения можно считать позитивными? Если вы сказали уже, что он подстегнул рынок, то, может быть, какие-то конкретные тренды, которые он запустил, есть возможность обозначить?

Основной тренд – это ускорение и многообразие изменений в новостройках с точки зрения образа жизни людей в них. Среди прочего – если до пандемии наши дома – это, прежде всего, пространство наших частных жизней, то с весны этого года подавляющее большинство жителей мегаполисов столкнулось с безальтернативной необходимостью работать из дома. Это, очевидно, заставляет серьезно задумываться о том, как же будет организовано пространство в жилых домах будущего, чтобы дать людям возможность качественно жить в новых реалиях.

При этом помимо этих новых реалий – той же удаленной работы, которая в той или иной степени останется с нами навсегда – есть масса других важных вводных. Людям по-прежнему нужно иметь свое личное пространство, иметь возможность качественно отдыхать и восстанавливаться от всевозрастающего уровня стресса, заниматься спортом, спокойно растить и развлекать своих детей – в конечном счете, просто чувствовать себя живыми счастливыми людьми. И один из основных вызовов, с которым столкнулось отраслевое сообщество, заключается ровно в том, как создавать пространства, удовлетворяющие потребностям большинства людей вне зависимости от ценового сегмента соответствующего проекта.

При этом речь не только об определенном наборе функционала конкретного проекта. Необходим также иной подход к выстраиванию взаимоотношений всех стейкхолдеров при реализации крупных проектов. Ведь для достижения качественного результата помимо девелопера, безусловно, очень серьезную роль играет то, как будет вести себя федеральная, муниципальная власть, потому как любой крупный проект требует транспортной инфраструктуры, социальной инфраструктуры, культурных учреждений и так далее и так далее.

Также, что касается инженерной инфраструктуры, очень важна роль ресурсоснабжающих организаций. У них свои инвестиционные планы, которые тоже зачастую корректируются… Если мы говорим о необходимости строить что-то качественное, это нужно делать еще и в срок. Ты можешь построить дивный дом, но, если он не будет вовремя подключен к теплу или к электричеству, он становится не более, чем красивой неиспользуемой коробкой. Поэтому необходимость сведения этих интересов разных сторон воедино в срок и с должным качеством стало гораздо более актуально, чем это было раньше.

А можно ли сказать, что вот эти негативные факторы все-таки простимулировали в какой-то степени спрос?

В целом спрос находится под давлением сложной экономической ситуации, реальные доходы населения снижаются. Несмотря на тот рост цен, который мы наблюдали в этом году, я не стал бы на основании текущих – по сути – краткосрочных трендов строить долгосрочные оптимистичные прогнозы. Гораздо более важным является следующий факт. На любом рынке, находящемся под негативным давлением внешних факторов, принципиально иное значение, иную ценность начинает приобретать способность конкретного игрока предложить нечто, что будет действительно качественно отличаться от того, что есть на рынке в целом. И речь далеко не просто про красивую упаковку, привлекательную картинку. Это про способность сделать то, что запланировано и обещано покупателю, в заявленные сроки и качестве, а также в рамках тех финансовых показателей, на основании которых банки – как ключевые игроки отрасли – выделили проектное финансирование.

К сожалению, нередки примеры, когда люди получают не то, на что рассчитывали, не то, что им было обещано. При этом я сейчас говорю не только о формальных выполнениях обязательств по конкретному договору долевого участия, когда человек должен был, например, получить пятьдесят метров и эти пятьдесят метров получил. Вопрос в том, а он себя будет комфортно в своем доме дальше чувствовать? Действительно ли та среда, которая должна быть создана (еще раз – всеми участниками, в том числе и самим застройщиком) будет соответствовать стандартам и требованиям, которые к этому будет предъявлять все более искушенный покупатель.

Поговорим про господдержку. Ваша экспертная оценка: это точечные выверенные меры, это комплексное спасение или, может быть, есть точки для роста — то, чего не хватило?

Принятые меры были, во-первых, своевременны, во-вторых, на момент их принятия достаточны, и, в-третьих, вполне эффективны. Однако, уже смотря на это в ретроспективе, я специально делаю акцент на том, что на момент принятия это были своевременные, выверенные и продуманные решения. Достаточно ли их в будущем? Наверное, ответ на этот вопрос зависит, прежде всего, от того, готово ли будет государство на продление этих мер. И в этом смысле решение, например, о продлении льготной ипотеки, я считаю абсолютно правильным. Стимулировать спрос через снижение стоимости фондирования – это абсолютно нормально работающая мера. И едва ли создается какой-то пузырь, хотя бы по той простой причине, что у нас есть колоссальный недостаток качественного жилья и есть миллионы людей, которые на протяжении очень долгого периода времени хотели и должны были улучшить свои жилищные условия. И несмотря на то, что Россия достаточно большая страна с немалым количеством больших городских агломераций, у нас обеспеченность качественным жильем находится на достаточно низком уровне. Это общеизвестный факт.

При этом помимо тех мер, которые были приняты, и которые, надеюсь, как минимум отчасти будут продлены, есть целый ряд дополнительных идей, которые могли бы быть рассмотрены в будущем. Необходимо не только стимулировать спрос, нужно думать о стимулировании деятельности компаний, которые призваны удовлетворять этот спрос, давать им больше возможностей создавать качественный продукт по более доступной цене, расширять качественное предложение. В структуре отраслевой себестоимости, естественно, есть целый набор очень важных ингредиентов, помимо стоимости строительных материалов или рабочей силы. Это и условия, на которых федеральные и муниципальные власти выделяют земельные участки, это и фискальная нагрузка, административное регулирование и т.д.

Наша компания, в частности, является соавтором целого ряда подобных инициатив. Есть позитивные примеры, когда наши предложения уже воплощены в жизнь. Так, в частности, принятые недавно совместные рекомендации Минстроя и Роспотребнадзора об организации работы строительной отрасли в условиях пандемии, которые – при сохранении необходимых санитарно-эпидемиологических требований – существенным образом оптимизируют финансовые и временные потери в отрасли в нынешних условиях.

Продолжая тему новых идей, реализация которых могла бы очень позитивно отразиться на отрасли в целом, позволю себе еще один пример. К сожалению, очень большой набор предложений по мерам государственной поддержки, которые обсуждались отраслевыми сообществами (и речь далеко не только о строительной отрасли), были основаны исключительно на аргументации конкретной "пострадавшей" отрасли. Это объяснимо, однако, для принятия решения на уровне органов государственной власти зачастую оказывается недостаточным. Необходимо смотреть на конкретную идею, исходящую, что называется, с земли, в том числе и через призму государственных интересов. Без понимания общей картинки, в том числе оценки влияния соответствующих предложений на бюджет – сложно ожидать, что решения будут приняты. Понимая это, в нашей работе мы, прежде всего, фокусируемся на выработке предложений, которые могут дать материальный эффект для отрасли без прямых бюджетных затрат, и при этом очень большое внимание мы уделяем именно всесторонней оценке эффекта от конкретных идей, в том числе и для государства.

Руководствуясь именно этой логикой, в течение лета рабочая группа нашей компании совместно с ведущими экспертами РАНХиГС занималась изучением ряда отраслевых инициатив в области фискальной политики в нашей отрасли. В результате были разработаны предложения по пакету мер стимулирования застройщиков и снижения их издержек, не предусматривающих прямого субсидирования из бюджета в отличие от большей части антикризисных мер. Вместе с тем, мультипликативные социально-экономические эффекты предлагаемого нами пакета мер предусматривает прирост внутренней добавленной стоимости в экономике страны (с учетом косвенных (межотраслевых) и идуцированных мультипликативных эффектов в расчете на 1 год) до более чем 300 млрд рублей и дополнительные налоговые поступления до 68 млрд рублей при условно "выпадающих доходах бюджета" до 148 млрд рублей, что демонстрирует высокую экономическую эффективность предложений. Прирост валового выпуска может составить до 650 млрд рублей, а занятости до 320 тыс. человек. При этом при активном использовании пакета мер застройщиками эффекты соответственно масштабируются. Наши предложения уже направлены в Минстрой и правительство РФ.

Очень надеемся на то, что в ближайшее время у нас будет возможность их обсудить.

И вообще я убежден, что как раз-таки в активном конструктивном диалоге с государством бизнес может найти и предложить какие-то идеи, которые будут иметь действительную практическую ценность для всех.

Ваша профессиональная оценка по рынкам новостроек по итогам года: по количеству предложений, насколько оно достаточно?

На начало декабря 2020 года объем предложения новостроек на рынке Москвы составил около 2,4 млн кв. м, из которых порядка 1,12 млн кв.м — проекты эконом- и комфорт-класса, 915 тыс. кв.м — бизнес-класс, 234 тыс. кв.м — премиум-сегмент, 126 тыс. кв.м — элитные проекты.

Объем спроса за 2020 год составил около 3 млн кв.м. На комфорт-класс пришлось 1,84 млн кв.м, на бизнес-класс — 962,5 тыс. кв.м, на премиум-класс — 117,5 тыс. кв.м, на элитный сегмент — 22,5 тыс. кв.м.

Что касается динамики средней цены на новостройки, то с начала 2020 года рост составил в среднем 19%. Рассматривая все сегменты недвижимости, в начале декабря 2020 года средняя стоимость 1 кв. м в московских новостройках установилась на уровне 332,6 тыс. рублей, в то время как в начале текущего года показатель составлял 279,3 тыс. рублей.

Если мы говорим о тренде в целом, то, конечно же, в этом году будет снижение ввода. Это очевидно. И связано это как с запретами на производство работ, так и замедлением в производственных планах.

На примере практически всех крупных городов можно абсолютно ответственно сказать, что уже с середины года отрасль начинает испытывать острый недостаток трудовых ресурсов. Если в прошлом году у нас было более 16 млн трудовых мигрантов в стране, то сейчас – почти в 4 раза меньше. С начала лета многие рабочие, от которых зависит – в конечном счете – производительность и сроки строительства, не то, что не начали возвращаться, многие начали уезжать. А новые не могут приехать, границы закрыты. Как это скажется на сроках ввода? Очевидно, негативно. И дай Бог, если прогнозы Минстроя оправдаются, то есть это будет всего лишь десятипроцентное снижение. Конкретное снижение объемов строительства в этом году, когда мы видим снижение всех основных экономических показателей, начиная от верхнеуровневых показателей ВВП, заканчивая прибылями конкретных компаний, это факт. Но проблема гораздо шире: мы с высокой степенью вероятности минимум до середины следующего года, а, возможно, и весь 2021 год, проживем в условиях либо сопоставимых, либо каких-то усиленных и/или ослабленных в зависимости от региона ограничений.

О чем это говорит? О том, что если оперативно не предпринять не просто точечные, а системные меры по привлечению (то есть созданию возможности приезда) трудовых мигрантов в Россию, которые могли бы при соблюдении требований эпидемиологической безопасности дать отрасли полноценно работать, то мы можем увидеть гораздо большее падение в следующем году. И мне кажется, что фокус нужен как раз на поиске этих системных решений. Именно системных – когда компании, нуждающиеся в этой рабочей силе, будут очень четко понимать, что конкретно надо сделать от А до Я для того, чтобы работники могли приехать.

Не будем забывать, что на большинстве строек, кто бы что ни говорил, у нас от шестидесяти до восьмидесяти процентов сотрудников – это жители так называемого ближнего зарубежья или стран СНГ – прежде всего, граждане Узбекистана и Таджикистана. Вот одна наглядная иллюстрация. У меня на днях состоялась очень интересная беседа с послом Таджикистана. Если в среднем до пандемии из Таджикистана в Россию прилетало 96 рейсов в неделю, то в октябре с.г., например, было порядка 30, и то – только вывозных! Можете себе представить? Ну, понятно, что это не все рабочие, но подавляющее большинство пассажиров – это люди, которые приезжали на заработки в Россию. Причем мы говорим не только о стройке. Это жилищно-коммунальное хозяйство, промышленность и так далее и так далее.

Я, с одной стороны, понимаю те меры, которые были предприняты властями, но, с другой стороны, очевидно, что те решения, которые были приняты, уже нуждаются в модификации. Эффект на экономику есть краткосрочный, есть среднесрочный и есть долгосрочный. И необходимо учитывать специфику работы нашей отрасли, где любой сбой в графике на неделю или месяц в текущем периоде будет иметь гораздо больший эффект в последующих отчетных периодах. Поэтому сейчас один из основных вопросов в моем понимании – ровно в этом, а совсем не в том, насколько у нас ввод упадет в этом году. По сути дела, считайте, что это уже история. Надо думать, что дальше.

Вернемся к господдержке: поговорим про ипотеку, а именно про высокий ценовой сегмент. Насколько она эффективна там?

В элитном жилом проекте "Садовые кварталы", реализуемом "ИНТЕКО" в Хамовниках ЦАО Москвы, доля сделок, совершенных с привлечение ипотеки, в общей структуре продаж в 2020 году составила 47%.

Всегда и везде, когда стоимость фондирования снижается и – как следствие – снижается стоимость ипотечных кредитов, это приводит к росту доли ипотеки в любом сегменте. Говоря о высоком ценовом сегменте, я не думаю, что он мог стать более доступным для гораздо более широкого круга людей из-за подешевевшей ипотеки. Снижение ключевой ставки – это и снижение доходности депозитов. Люди ищут альтернативные способы сбережения средств и инвестирования. И привлечение заемного финансирования в этой части стало доступнее.

Вообще в любой сложной экономической ситуации стимулирование спроса – это хорошо. С одной стороны, люди получают возможность улучшать свои жилищные условия на более приемлемых условиях. А, с другой стороны, это помогает экономике в целом. Не надо забывать, что налоговые доходы государства от нефтегазовой отрасли 8-9 триллионов рублей, а наша отрасль – это 4 триллиона рублей. Это второй по значимости с точки зрения доходов бюджета сектор. И чем активнее он будет развиваться, присовокупляя к этому еще и проблему – по сути – недостаточного количества качественного жилья, тем, безусловно, лучше без каких бы то ни было оговорок.

Самые жаркие дискуссии в последние месяцы идут по поводу того, что эффект ипотеки был нивелирован ростом цен. Как вы это оцениваете? Почему, на самом деле, по каким глубинным системным причинам это происходит и насколько это опасно?

Это сложный вопрос. Кто-то может сказать, что причина роста цен – в ипотеке. Хотя я, откровенно говоря, так не считаю. Цена – это всегда функция спроса и предложения, и жилищное строительство – точно не тот сегмент экономики, в котором спрос и предложение регулируются искусственно, кто бы что ни говорил. Он существует абсолютно в рыночной системе координат. И если спрос, в данном случае, безусловно, подкрепленный более доступной ипотекой, начинает превышать предложение в каком-то периоде времени, то очевидно, что на имеющееся предложение, способное этот спрос удовлетворить, возрастает цена. Это закон рынка.

И не надо забывать также еще и о том, что все-таки профессионализм компаний, которые занимаются девелопментом, очень сильно вырос, и в результате выросло качество проектов, которые реализуются. Также покупатель объективно стал более искушенным и более требовательным. И поэтому, когда, с одной стороны, мы имеем желание человека улучшить свои жилищные условия, наличие у него финансовой возможности — это сделать, которая в нашем случае лишь подкреплена более доступной ипотекой, а, с другой стороны, есть недостаток действительно качественного предложения – результат этого уравнения очевиден. Цена будет расти. И стоит отметить, что даже те миллионы относительно новых квадратных метров, которые были построены за предыдущие десять лет, уже сейчас безоговорочно проигрывают качественным новым проектам, где в центре внимания будущий житель и его бескомпромиссный комфорт и качество жизни.

Поэтому я в этом на самом деле ничего сильно страшного не вижу. По опыту могу сказать, что если ты делаешь действительно качественный продукт, то спрос на него будет в любых условиях. И до тех пор, пока настоящее качество будет иметь ограниченный объем предложения, то, естественно, на него и цены будут быстрей расти. При этом любой рынок цикличен. Мы переживали многочисленные спады и подъемы. Только в этом году весной в отрасли был спад, потом подъем, за которым рано или поздно, по тем или иным причинам будет какое-то замедление и спад снова.

Самые последние ваши инсайды по апартаментам: по поводу позиции, что они не будут запрещены, амнистированы и так далее. Как вы оцениваете инициативу и как это может изменить высокобюджетный рынок?

Вся эта дискуссия не очень корректно была развязана журналистами на основе вырванных из контекста слов представителя отраслевого министерства. Потому что речь никогда не шла о запрете апартаментов как таковых или какого-то иного сегмента строительства. По сути, есть целый ряд сфер деятельности в нашей отрасли, которые либо имеют чрезмерное регулирование, либо имеют недостаточное регулирование. То, что делает сейчас Минстрой, это систематизация регулирования отрасли в целом. Это, прежде всего, регуляторная гильотина, по которой уже есть конкретные решения, также качественное регулирование тех сегментов, где этого не было. Это, в том числе, относится и к апартаментам, поэтому это сегмент, который был, есть и – в том или ином виде – будет существовать и дальше. Надо внимательно посмотреть на те аспекты таких проектов, где есть вопросы, а их на самом деле немало, начиная от налогообложения, обслуживания этих объектов, наличия соответствующих инфраструктурных элементов и т.д. Я думаю, что обсуждаться этот вопрос будет в ближайшее время достаточно подробно.

Расскажите о текущих проектах "ИНТЕКО".

В разгар 2020 года мы запустили новый проект — авторский дом премиум-класса "Врубеля, 4" в районе Сокол, который станет единственной новостройкой в уникальном месте "старой" Москвы рядом с Поселком художников. С момента начала продаж в конце августа в проекте продано 47% от общего объема предложения, находящегося в реализации. В конце ноября этого года "Врубеля, 4" получил официальное признание экспертов и победил в авторитетной премии рынка недвижимости Urban Awards 2020 в номинации "Лучший строящийся жилой комплекс премиум-класса".

Мы продолжаем реализацию проектов, запущенных в прошлом году в ЗАО Москвы – ЖК бизнес-класса West Garden и ЖК комфорт-класса "Вестердам". В 2020 году оба жилых комплекса стали лидерами рынка по темпам роста средней цены – с начала года стоимость 1 кв.м в них увеличилась более чем на треть. В проекте "Вестердам" в начале декабря был выведен в продажу последний корпус, всего в жилом комплексе реализовано около 60% квартир. В West Garden доля проданных лотов также составляет 60% от общего объема предложения, находящегося в реализации. Такие показатели во многом мы смогли достичь благодаря высокому качеству конечного продукта и среды, которые подразумевают эти проекты, покупатели стали еще более требовательными.

Кроме того, мы сейчас реализуем финальный аккорд легендарного столичного элитного проекта "Садовые кварталы" — в стадии строительства находятся последние его корпуса общей площадью около 93 тыс. кв. м. Ключи от квартир в них жители получат уже в следующем году. На данный момент в рамках жилого комплекса построены жилые корпуса общей площадью порядка 275 тыс. кв.м.

Планы "ИНТЕКО" на 2021 год. Как скорректированы стратегии с учетом реалий этого года и что компания видит перед собой и планирует?

Мы, безусловно, продолжим развиваться. Будем приобретать новые проекты. Наша долгосрочная стратегия не поменялась. Мы, как и были нацелены на расширение своего присутствия в наших рыночных сегментах, так и будем продолжать это делать. У нас есть весьма хорошие результаты за 2,5 года работы новой команды. Они убедительно доказывают одну простую истину: если ты создаешь действительно качественный продукт – не просто метры, а среду жизни, где твои клиенты счастливы, и если ты делаешь это, выстраивая все процессы в соответствии с самыми лучшими корпоративными практиками, делая свою работу честно и с достоинством, то успех придет. Просто в конкретном периоде этот успех может быть больше или меньше, но – тем не менее – это всегда позитивная динамика, которая, надеюсь, у нас сохранится и далее.

А главное, мы продолжим наш творческий поиск как новых возможностей для саморазвития (и личностного, и профессионального), продолжим делать себя лучше, еще эффективнее, продолжать обучаться всему самому передовому, так и интересных инвестиционных возможностей. Жизнь – в движении!