26 Мая "Интеко" вложит в апартаменты у Московского Кремля 8 миллиардов рублей
Подробнее
25 Мая Введены в эксплуатацию три корпуса жилого комплекса в районе Очаково-Матвеевское
Подробнее
6 Мая Жилой комплекс на 475 квартир с детским садом и школой построят в Пресненском районе
Подробнее
21 Апреля Интервью с первым вице-президентом "ИНТЕКО" Евгением Семеновым
Подробнее
Все новости

Интервью президента "ИНТЕКО" Александра Николаева

23 Декабря
FORBES REAL ESTATE

ПРОЕКТНОЕ ФИНАНСИРОВАНИЕ ПОСАДИЛО ЗАСТРОЙЩИКОВ И БАНКИ В ОДНУ ЛОДКУ. НЕ ВЫГЛЯДИТ ЛИ ОНА СЕГОДНЯ ОТЧАЯННО ПЕРЕГРУЖЕННОЙ? НЕ НАБРАЛА ЛИ ВОДЫ ЗА ВРЕМЯ ПЛАВАНИЯ? И ГЛАВНОЕ - НЕ СБИЛАСЬ ЛИ С ИЗНАЧАЛЬНО ЗАДАННОГО КУРСА? ОБ ЭТОМ FORBES REAL ESTATE ПОБЕСЕДОВАЛ С ПРЕЗИДЕНТОМ КОМПАНИИ "ИНТЕКО" АЛЕКСАНДРОМ НИКОЛАЕВЫМ.

Изначально идея перехода на проектное финансирование была воспринята девелоперами в штыки...

Я ни тогда не был согласен с тезисом, что проектное финансирование сделало девелоперов заложниками банков, ни тем более сейчас с ним не согласен. С рыночной точки зрения это была абсолютно правильная реформа, но есть ведь и психологический аспект: людям свойственно сопротивляться фундаментальным изменениям, которые, наверное, делают их жизнь сложнее. Когда застройщики могли свободно распоряжаться средствами дольщиков, это в известной мере их не то чтобы расслабляло, но позволяло уделять меньше внимания всем аспектам девелоперского цикла, не говоря уже о вопиющих примерах использования средств для каких-то иных целей. Поэтому, я думаю, реформа привела рынок жилого строительства к двум фундаментальным изменениям.

Всего к двум?

Двум фундаментальным, подчеркиваю. Первое: если ты рассчитываешь взять деньги у банка, ты должен предоставить ему полностью комфортный проект - не только коммерчески выгодный, но и понятный на любом из этапов, со всеми проведенными стресс-тестами, с обеспеченной прозрачностью процессов планирования и исполнения. По сути, речь идет о появлении еще одного уровня контроля со стороны банка, порой гораздо более глубокого, нежели существующий внутри компании-девелопера. Почему я и говорю: жизнь стала сложнее. Игроки жилого рынка были к такому не привыкшие - соответственно, нужно было адаптироваться и тратить куда больше времени, энергии, денег, ресурсов на то, чтобы сначала получить проектное финансирование, а потом еще и грамотно использовать на всем протяжении проекта.

И второе: повышение требований к девелоперу со стороны банка заставило на принципиально ином уровне выстраивать все процессы не только в рамках одного конкретного проекта, но и в целом внутри компании. Проходя через эти порой болезненные процессы трансформации и роста, через период приобретения новых компетенций и навыков, девелопер, естественно, становится более профессиональным. А сегодня, если компания не станет настоящим профессионалом, у нее просто нет шансов работать на этом рынке.

То есть мы вправе говорить, что все компании, оставшиеся на рынке, - это системные, устойчивые игроки?

В большей или меньшей степени - да. По сравнению с периодом двух-трехлетней давности рынок стал значительно более профессиональным - в этом никаких сомнений. И пандемия это доказала: компании, у которых была четко выстроена соответствующая инфраструктура, не скажу спокойно, но адекватно отреагировали на вызовы коронакризиса.

Кстати, весной 2020 года, когда объявили локдаун, были закрыты МФЦ, и по продажам было падение вдвое, а у некоторых компаний вообще не было продаж, - так вот, за исключением нескольких недель, столичные стройки тогда как шли, так и шли. Банк прогнозирует финансовый результат проекта, рассматривая весь период его реализации, а порой и год-другой после. Поэтому, если в проекте и появляется какой-то "перерыв", это вовсе не означает, что нужно тут же снижать цену, демпинговать и нарушать финансовые обязательства перед банком. Да он и сам не заинтересован пересматривать условия финансирования только лишь из-за ситуативных рыночных колебаний. Это еще одна причина, почему жилой сегмент стал более стабильным. А правда ли, что компании-девелоперы, входящие в периметр того или иного банка, чувствуют себя спокойнее, чем все остальные? Ведь к "своим" банк должен быть более лояльным? Ну "я вам не скажу за всю Одессу"... Возможно, компании, которые входят в периметр каких-то банковских учреждений, на старте реформы имели какие-то преференции - просто потому, что канал коммуникаций с банком был ближе. Вопреки расхожему мнению, мы в периметр банка никогда не входили, хотя периодически нас называют чуть ли не "дочкой" "Открытия". На самом деле, банк "Открытие" - один из наших кредиторов, но далеко не единственный. Например, в проектах "Вестердам" и West Garden мы получили проектное финансирование "Открытия" (кредитный лимит 16,8 млрд и 28,8 млрд рублей соответственно), в доме "Врубеля, 4" - банка "Дом.РФ" (кредитный лимит 4,7 млрд рублей), в проекте "5 элемент" в Ростове-на-Дону - Сбербанка (кредитный лимит 6,9 млрд рублей). Эксклюзивно могу вам сказать, что в клубном проекте "Ильинка, 3/8" проектное финансирование в объеме 6,6 млрд рублей также готов предоставить банк "Дом.РФ". Практически все банки, "допущенные" к проектному финансированию, работают если не со всеми системными застройщиками, то с подавляющим большинством. И я лично не знаю ни одного примера, когда компания получала бы серьезные преференции от финансового учреждения, причем неважно, есть у них общее или аффилированное акционерное участие или нет. Считалось, что проектное финансирование выгонит с рынка мелкие компании - зачем банку разбираться с десятком мелких проектов, когда можно взять один большой. Так и случилось? Несколько лет назад у нас было около 3000 девелоперских компаний, сейчас их почти на 30% меньше. Не рискну предположить, какое число оптимально, но порядка 2000 застройщиков - это серьезная цифра. Может она превратиться в 1500 или 1000? Я считаю, что процесс консолидации продолжится, но это вовсе не означает, что локальные игроки перестанут существовать. Скорее всего, определится какой-то набор условно федеральных или межрегиональных игроков, и будут какие-то более крупные, чем сейчас, региональные. При этом в монополизацию рынка я, честно говоря, не верю - это все "страшилки". Регулятор следит за этим достаточно жестко, и даже если число компаний сократится вдвое, это только сделает рынок еще более прогнозируемым и стабильным.

Тема поэтапного раскрытия счетов эскроу, кажется, возникла на следующий день после появления самой темы проектного финансирования. Как вы относитесь к этой идее?

Я не являюсь ни ее сторонником, ни противником. Рассуждая теоретически, при определенных условиях такое решение могло бы стать разумным, поддержать застройщиков. Но его надо очень серьезно готовить и предусмотреть, чтобы главные адресаты реформы - дольщики - никак не пострадали. Однако, мне кажется, вместо того чтобы тратить силы на борьбу за "мягкий эскроу", застройщикам правильнее сосредоточиться на том, чтобы быстрее строить и раскрывать эти счета. И еще надо подумать вот о чем: до недавних пор мы активно стимулировали спрос, настала пора стимулировать предложение и запуск новых проектов. А тут, помимо самого проектного финансирования, крайне важны будут три аспекта: инвестиционные инструменты, новые технологии и человеческий капитал. Думаю, в 2022 году именно эти темы станут для нас ключевыми.

НА 30% СОКРАТИЛОСЬ КОЛИЧЕСТВО ДЕВЕЛОПЕРСКИХ КОМПАНИЙ НА РЫНКЕ